地产神仙派主席陈云峰:奥运将是房地产市场盘整期
尽管奥运会即将临近,但北京的房地产市场也从去年的火爆走向盘整,同时各开发商面临的资金压力和市场销售压力日益明显。
但是今年6月即将召开的首届中日地产峰会活动，由于活动时机恰当，且中日关系明显回暖。本次活动选择了同是地少人多的邻度日本进行中日峰产峰会和日本地产项目的详细深入考察，引起了业内的广泛关注。为了对市场进行更清晰的梳理和判断，家和网(www.homhow.com)联合淘房网对行业的资深专家和企业老总进行深入采访，本次采访的是明天地产副总经理陈云峰。
记者：先聊聊本次的中日地产峰会吧，日本的房地产行业这么成熟，日本地产有什么值得我们学习和借鉴的吗?
陈总：提到学习和借鉴，由于我原来是负责电器的营销，我就说一下商业地产，日本有两家最大的电器连锁店，一个是小港，一个是山田。小港呢，是开很多的店，在城市的每一个角落，而山田则是把自己的店开在地铁站的旁边，他开一个很大的店，辐射能力就非常的强，地产离不开商业地产，国内的商业地产的发展要借鉴的地方就是看重地铁对商业的影响，地铁站所在的商业就是商业的制高点，现在在北京我们还没有感受到地铁商业会成为商业的主导，但我相信在三年后、五年后、甚至十年后，地铁商业会成为商业的主导，地铁商业要倍于现在传统的商业圈，包括现在我们看好的三环、四环地区。可以说新的商业圈马上形成，就在地铁站的左右，所以说这是我们房地产行业尤其是搞商业地产的开发商要借鉴的地方。
记者：您认为奥运经济对北京楼市最大的影响是什么？
陈总：谈到奥运经济对北京楼市的影响，是显而易见的，比如说国美有一个项目叫“明天第一城”,在奥北的绿水桥区域。记得特别清楚的是北京市规委的一个领导在谈到这个项目和它周边区域的时候说过一句话，奥运会使整个北京的市政基础设施建设提前了15-20年，也就是说要是没有奥运会，绿水桥区域、北京北部、五环外的地区，要想达到现在的这种市政基础情况：宽阔的道路、美丽的绿化、高耸的楼群、充足的电力、铁和天然气的供应，那是要等到十五到二十年之后的。也意味着奥运会数千个亿市政上的投入首先受益的就是北京房地产的发展，所以对北京楼市的发展是起到积极的促进作用的。
在08奥运会之后北京的房价是涨还是跌，目前众说纷纭的。我认为北京的房价是相对平稳的，有五点的依据：
1. 国际经济的大趋势不是特别好，尤其是美国，近来美国的经济有所衰退，对中国的楼市影响是很大的。现在中国的一些银行对风险的控制意识是很强的，每个商户的投资都要接受很严格的审核，这是宏观的大背景。
2. 再就是国内的形势，刚刚结束的两会上的政府工作报告中总理强调要控制GPI（通货膨胀率）在4%作头，要控制通货膨胀率就必然要控制信贷规模，感觉到加息的压力，金融调控的大背景下，房地产受到很大的冲击，金融上的收缩就会使投资减少，抑制了这种需求，这也是最近楼市低迷的一点原因。
3. 北京的楼市不会出现下跌，因为北京是首都，中国经济发展的基本面没有什么变化，很多年都是以8%、9%的GDP增长速度在增长，到现在为止，基率GDP仍以8—9%的速度增长的因素没有发生变化，尤其是人口频率没有发生什么变化，所以说北京的楼市还是有需求的。
4. 大规模城市化的发展。在未来五年到十年的时间里，正为房地产行业的发展提供了动力，尤其是大规模的人口进城，刺激需求的增长。中国大规模的城市化发展为房地产行业，北京的楼市提供了强大的动力，住房的良性发展是一种必然。
5. 房市影响最大的一点，土地市场的供应，由于拆迁的难度在增大，还有《拆迁法》的公布，使开发商拿到地的难度在增大，还有现在对土地的抢夺呈现：狼多肉少的现象，因此导致土地的成本大涨，由于土地的成本占房地产成本的50%左右，成本的上涨刺激了房价的上涨。
综合上述五点感觉到北京的楼市在08年是一个调整期，因为在07年的六月份到11月份经历了一个每个月10%的速度上涨，现在房市自身也需要一个调整。由于国际大环境和中国自身的宏观调控、大规模的城市化、土地市场的变化，因此北京的房价在08年，09到10年会相对的稳定下来。用我的一句话说是：短期难熬，中长期看好，这是我对北京楼市近期远期的一点粗浅的看法。
记者：此次举办中日地产高峰论坛，那您认为日本的房地产发展与中国房地产的发展有什么相似和不同之处呢？
陈总：我曾经去过日本，实际上日本的城市化早在30年前就完成了，而中国那时正是文化大革命时期，而在那个时期是日本经济高速发展城市建设突飞猛进的发展时期，相同与我们现在这个时代。现在呢？中国到处都是建设工地，农村的人口疯狂的涌向县城，县城的人口涌向城市，城市的大学生走向北京上海等特大型城市。这一点就是中国与日本的不同点。日本的城市化进程早就完成了，所以需求就相对比较平稳比较有规律，房地产的开发速度相对中国来说就很缓慢了而是很理性的一点一点的发展，在中国是大量的人口进城，就要买房子，开发商大量的拆迁，政府鼓励城市化的发展，所以中国的房地产市场和日本的房地产市场是处在不同时期的两个点上，在成熟度上日本相对更成熟一些。但是由于日本人口大量的集中在东京等一些特大型的城市，所以说房价也是很高的，这一点会和中国出现相同的地方，中国也会出现这样的情况，像北京、上海等一些大型的城市由于人口大量的集中，因此房价也会出现很快的增长。
在第二个波段上呢，一些省会城市，例如成都，西安、长春等一些省会城市慢慢的也会成为人员相对比较集中的地方。
第三个层面就是一些地区级城市，像廊坊、保定的一些城市也会成为城镇化的热点。
第四个层面，那些县城。很多人从乡、村、镇进入到县城，去享受县城比较好的教育医疗等条件。所以说中国的城镇化差距拉得比较大，这也为房地产行业从北京等这些大型的城市向省会城市，地区级城市，最后到县城的发展提供了广阔的前景。用一句例子来说呢，中国的房地产市场是个青年而日本的房地产市场已经步入老年了。
记者：相次即将召开的中日地产高峰论坛非常值得期待，如果陈总或其他业内人士想了解本次活动详情请登录家和网：http://fenghui.homhow.com/时时了解活动最新情况。
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