三大高端公寓亮剑中关村 　　此前在北京市住房建设规划2006~2010年草案公示期间曾有消息说，新规划将不在CBD、中关村等核心区域建设酒店、高档公寓等项目。此消息一出，中关村新开盘的立方庭公寓、艾瑟顿国际公寓以及天作万瑞国际公寓等项目立刻成为购房者和业界关注的焦点。虽然正式文稿中并没有对此加以明确规定，但依然对这些项目产生深远影响。 　　区域素描 　　中关村西区是中国硅谷的核心区域，它拥有亚洲最大的空中花园、北京最大的地下商城、中国最先进的地下交通环廊，规划中的地铁10号线和4号线也将在此交汇，形成中关村站、黄庄站、苏州街站三大地铁站口。此外，庞大的办公物业已经成为中关村独有的景观，一旦这些物业完全投入使用，其对商用物业和居住物业带来的促进将难以估量。 　　区域现状 　　国际企业催生公寓需求 　　多年来海龙、太平洋、中关村科贸等大型电子卖场的存在，似乎让中关村成了全国电子产品的集散中心，交通拥挤，商业缺乏，让众多科技企业并不看好这里，也使得中关村西区大量的写字楼英雄无用武之地。好在近年来，北京市政府和海淀区政府意识到这一问题，每年对基础设施投入保持在50亿元左右，即将建成两条地铁线，以疏导交通；家乐福中心和中关村购物广场的完成，使中关村的整体商务环境得到极大提升。 　　在大力改造下，2004年，大量中资企业“回流中关村”，大量跨国公司也纷纷入驻中关村。搜狐正式“回归”清华科技园威新国际大厦， AMD中国公司毫不犹豫地选择了中关村；沃尔玛、ORACLE、IBM研发机构、日本DOCOMO、法国汤姆逊、中国公路工程咨询总公司、美国存储技术、华旗资讯、新浪、百度、中国电力等国际国内大型企业纷纷入驻中关村。 　　这些高新企业的进驻，给中关村公寓带来巨大的客户群和需求。但与中关村区域写字楼和商业设施持续放量相比，公寓市场却一直处于供不应求的局面。据统计，中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米，高端住宅更是仅有远中悦来、新中关等几个屈指可数的项目。北京伟业房地产经纪有限公司副总经理梁炜认为，中关村区域新建的公寓项目，必将受到市场的热捧。 　　自住投资两相宜 　　据调查，目前该区域自住和酒店式公寓总占地244325.8平方米，总体建筑面积766827.68平方米。包括易墅殿堂（纽约客）、富海中心、远中悦莱、新中关等，而这些项目基本都已销售完毕。因此，立方庭、艾瑟顿公寓和天作万瑞国际公寓就成了中关村高档公寓市场的“香饽饽”。 　　立方庭公寓是中关村核心区唯一的公寓立项项目，项目周边写字楼环伺，虽然价格在25000元/平方米上下，但是相当于两层的层高使单价折算下来仅为125000元依然相当划算。 　　艾瑟顿国际公寓在中关村核心区和万柳居住区结合部，户型在45至130平米之间，可以充分满足中关村白领的初次置业需求，更满足科技菁英阶层在私人PARTY、企业接待等方面的功能需求。 　　天作万瑞国际公寓位于白颐路农科院旁，是天作国际中心的一部分。万瑞公寓整体装修采用中式风格：项目外立面的设计，采用了竹节、窗棂等蕴含了中国传统文化元素的视觉符号，凸显人文氛围。 　　以上三个项目虽然各具特色，但都以40～80平方米的中小户型为主打，既可以满足自住需求，更适合针对中关村白领的投资需要。 　　区域需求 　　该区域客群特点有以下三方面： 　　1.客群来源有很大的地域特性。项目的购买者很多是项目周边公司、政府机关和学校。此前公寓项目中，很多项目面对的都是周边的消费者，区域消费明显，而且这些项目的周围要不公司密集，要不政府机关集中，要不就是高校林立，天然就存在这些消费群体，公寓产品很有市场潜力。 　　2.高收入、高层次、高素质。中关村的公寓项目，价位都不低，消费者需要很高的经济收入做支撑。而从销售分析发现，购买公寓的消费者的经济实力都不成问题，他们所关心的是，公寓产品的品质要体现他们的层次。 　　3.投资意识强烈。在接触的项目里，经常有专业的投资消费者，他们对于市场的反应很灵敏，而且很有实力，经常购买不止一套，然后立刻出售获利，这部分人群所占比例不容忽视。 　　投资回报 　　据成业行统计，目前中关村的商住公寓售价介于CBD和亚运村之间。CBD商住公寓价格最高，基本在16000元～20000元/平方米之间。中关村新开楼盘的供应价格在13000元/平方米之间。亚运村商住公寓价格则向13000元/平方米以上攀升。 　　我爱我家经纪公司提供的资料显示，亚运村地区商住公寓的租金回报率多在8%以上，而中关村地区商住公寓的年投资回报率更能高达9.5%。中原的统计也显示，中关村往东延至亚运村区域是商住公寓的热租区，150平方米～200平方米的户型最受中小公司青睐，投资回报率高。 项目扫描 　　立方庭 　　开发商：北京轩盛创业房地产开发有限公司 　　位置：中关村购物广场西侧 　　建筑类型：板楼 　　总建筑面积：5.5万平方米 　　价格：23500元/平方米 　　看点： 公寓式酒店，两层层高，相当于买一层送一层，中关村核心区的公寓式酒店，首层为大堂及酒店，附银行等商业配套设施。建筑按四星级标准设计，精装修，冬夏季全楼集中空调。 　　艾瑟顿公寓 　　开发商：北京侪新房地产开发有限公司 　　位置：中关村海淀南路36号 　　建筑类型：塔楼 　　总建筑面积：5.1万平方米 　　价格：14800元/平方米 　　看点：万柳生活区与中关村核心区，70年产权。精装修50~100平米，“single apartment”私人小官邸，戴德梁行物业管理。 　　天作·万瑞国际公寓 　　开发商：北京东方家园房地产开发有限公司 　　位置：中关村南大街12号 　　建筑类型：板楼 　　总建筑面积：9.5万平方米 　　价格：13500元/平方米 　　看点：天作·万瑞公寓是总建筑面积近十万平方米的天作国际中心的星级酒店公寓，国际化品质写字楼和时尚商业满足业主居住生活、商务办公以及购物休闲娱乐等多重需求。 项目: 立方庭 本项目位于北京市海淀区中关村西区第16#地块，北侧为天创科技大厦，南侧为1+1信息大厦，东部邻17#地块，西侧为彩和坊路。项目为公寓酒店，大厦由两幢L型板楼围合而成。总建筑面积 为55442平方米，地下20442平方米，350个地下库停车位；地上35000平方米，其中2层以上为公寓，共计675套，首层为大堂及酒店，银行等商业配套设施。建筑按四星级标准设计，精装修。冬夏季全楼集中空调，按高生活标准建造。 只要物业管理好,将来价格一定翻倍.现在单层12000元/米,公寓式酒店管理.基本看好. 用股票上的术语评级: 强力看好. 原因有以下几点: 旁边在盖凯宾斯基5星酒店.会带动相关出租. 不远处的海淀区最高的150米--36层中钢国际广场留了一半的面积,据说宁可不租,只出租给世界或中国500强企业.这会有高端客源. 微软要入住西区.高端客源. 这是中关村最旺的地段,过两条地铁线.房价不算太贵.南三环都9000了. 海淀区最大的人工花园在楼下. 海店区最大的购物广场在楼下. 北面是北大,东面是中关村一小,三小.南面人大附中也不远. 这都是全国的顶级院校. 还有一个中关村家乐福.买什么都方便了. 这个居住条件和环境实在在北京难找. 书店有第三极书店,和稍远点的中关村书店.海淀医院(我以前看病去北医三院,不好意思,我觉得海淀医院还是稍差些),海淀剧场.这是搞高雅艺术的地方. 旁边有个什么商务会馆,洗桑拿的地方. 金融方面的配套: 旁边是中信建投证券,中钢集团大楼里有中钢期货,中国银行,花旗,招商,中信,北京,渣达银行. 好象硬件上就差个赌场和烟馆了. 立方庭关键是以后的物业管理质量.一套一个月1000元的物业管理费. 1000业主肯定要求的是顶级物业管理.他们说是建国物业. 反正能租出去PE<10.或者5年利得价格翻倍.这个要求离不开好的物业公司. 周边环境 : 中关村西区标志建筑－－中钢国际广场远景. 国内上市公司中钢天源,吉林碳素的集团总部.一个年贸易额700亿人民币左右的国资项下的超大型贸易集团。 中钢期货在30层.据说里面的中户室要一千万保证金以上才能入住. 国机集团,新东方集团 远处的房子叫远中悦来,已经卖到17000元/米,但不在核心地段. 换个角度看，桥那头的楼房都是北大的学生宿舍。 桥这头的引桥还没修好，远处的塔吊处就是立方庭。引桥在第三极前面就接地了，所以不会影响到立方庭。 新修建的海淀基督教教堂，这个建筑似乎有点太现代了。 立方工地 中关村购物广场 远处为普天集团大厦 立方庭－热心业主博客的拍摄的资料及评价：此资料来自新浪个人博客，在此引用，一并同上面各位至以感谢。 （微软来不来目前不知道） 上帖中的照片都是在立方庭西边的彩和坊路上拍的，现在来看立方庭东边这条路。我买的就是朝东的房子，觉得东边的风景更好啊，哈哈。现在立方庭的建设单位暂时占着东边邻居的17#地，但愿如销售所说，这里以后将是微软的亚洲总部。 立方庭建设工地，从北往南拍的。 立方庭东北角路对面是一处老宅，因为它的存在，17#地不管怎么修也不会挡着俺的窗景。买3-n02，03，05，06，07的以后可以俯瞰这所宅院和西区中心的大花园，09以后的估计就只能跟微软的大厦面对面了。 这所老宅叫萨利宅院。“萨利宅院位于海淀镇，原系清代大湖刘家萨利宅园东院。其祖上跟顺治皇帝入关，是满族八旗的黄带子。后慈禧将此园赐予御前掌玺太监刘建，袁世凯曾住过这里。此园因中关村西区建设，拆除后在中关村西区重建。”各位是否也觉得房顶的玻璃围挡很不和谐，破坏了古建的风格？问了这个院子的保安，说此院租给一个老板用来经营高档餐厅，估计跟西边李莲英的老宅变成潮江春会所一样，但由于这个玻璃的风格问题被叫停工了，可能会被拆除。 从萨利宅院往北一大片都是中心花园了。这两棵老树应是原地保留下来的。虽然N年前俺经常在这一带的电子市场出没，不过也不至于还能记清这二位的长相，呵呵。有趣的是，路边这座小小的收费公厕就是前一阵网上盛传的价值80万的防爆公厕。其实呢？“记者联系到了该厕所的建设单位——北京歌华公司，据介绍，该厕所是法国的最新设计，造价7.5万欧元（约合75万元人民币），加上运费等需要约90万元人民币。”咱立方庭楼下的公厕都是这种档次的，哈哈。 时间不够，在中心花园随便拍的。从这里可以遥望新东方，金融中心和北边的一片写字楼。公园地下其实就是号称北京最大的地下商城，中关村购物中心。我逛过几次，确实太大了。 我对这片太熟了，2000年搬到这里的新房时西区刚开始建设，完全是看着西区一点点建设起来，所以对这片土地有着特别的感情。本来今年是准备买褐石或者御墅临枫的大房子，但那两个KFS问题多多，让我一直下不了决心。九月底路过立方庭，只看了一次便决定买了。虽然它不能完全解决自住的问题，今后还得去别处买套大的，不过确实太喜欢这个位置了，所以也没考虑太多就“感性战胜理性”了。今天先给各位发点照片，让不熟悉这里的朋友对周边环境有个直观印象。 从我家出来就是彩和坊路的南段，往北也就两三百米吧就是立方庭的西边。路西是北京信息管理学校和彩和坊小学，路东是远中悦莱公寓和海兴大厦。图中褐色的写字楼就是立方庭南侧的邻居——1+1大厦。 海兴大厦一至四层是海淀图书馆，花十块钱办张卡就可以在这里借阅，喜欢！ 从海兴大厦楼底下的花园往东看去，是中国电子大厦 彩和坊小学 远中悦莱公寓，立方庭的售楼小姐常拿此楼的租金来作比较 再往前，彩和坊路和丹棱街的十字路口西南角是创富大厦，看见楼顶百度的LOGO了吗？不过百度在这一片很多写字楼里都有办公地。 过十字路口就能看见立方庭夹在北边的天创科技大厦和南边的1+1大厦中间的工地了！几个塔吊正忙着施工。 路西往北一大片便是修缮过的李莲英的老宅，买朝西房子的野猪以后可以俯瞰这所宅院了。网上关于这所宅子的更详细的介绍：始建于清朝光绪年间的宅院——彩和坊，其旧主是曾经显赫一时的大总管李莲英，当年，为了迎合主子慈禧太后，不惜挥重金修建了这座精巧别致的小院作为慈禧去往颐和园时中途小憩之所。而今，这处保存完好的院落更名改姓，派上了新的用场——潮江春会所。这是座以餐饮休闲为主题的会所，以潮粤菜和燕翅鲍、海鲜为主，除色香味的要求外，更注重菜品的保健功能。精致的餐具托起灿艳的美食，既保留了传统手艺，也有添加了新式的做法，讲究中餐西做，粗菜精调。车水马龙，青砖丹瓦，这座淹没于高楼之中的潮江春会所，不正是“大隐隐于市”的真实写照吗。 周末难得的灿烂阳光，拉上老婆去村里遛跶遛跶。售楼处前的善缘街上光影绰绰。这条街上车很少，很安静。 往东去一点，过新东方就是中关村广场步行街。全长300米的步行街是在原来的海淀斜街上改造而成。北京城是方方正正的，北京的路也都是南北向或东西向的，象这样一条斜的街道还真不多见。可别小看了这条斜街，它原来是条御道，是清末皇家赴颐和园消闲避暑的必经之路，李莲英的彩和坊不就是为慈禧去颐和园途中休息而建的吗。步行街很漂亮，有不少有趣的小店值得逛逛。街头那家哈根达斯的旗舰店很大，夏天在二层的窗边吃着冰淇淋看着窗外的广场是相当小资的场景。 步行街口对面的新中关已经完工，底下几层又是一个不小的商场，叫“新中关购物广场”，正在办会员卡。 从新中关向步行街望去，因为去家乐福的人相当多，加上旁边的凯宾斯基饭店尚在施工，所以这个路口看起来稍微有点乱。 闹中取静的地方也是有的，不知啥时候关帝庙挂出了“慧聪书院”的牌子，其实好象是个喝茶的地方，有机会再进去看看。 开阔的中关村广场。夏天晚饭后，这里跳舞的男男女女和玩轮滑的少年其乐融融。为了呼应海淀斜街的历史格局，现在的中关村广场也专门按这样一个斜的走向设计，这样的“斜”广场估计在北京找不出第二个了。广场上方统称“空中花园”，因为广场下面就是购物中心啊，广场地面上故意设计了几处透明玻璃，在地下的购物中心抬头就可以看到广场上的人的脚底，哈哈。(点击看超宽大图) 拾级而上，中间是号称亚洲第一的音乐喷泉，可惜我一次都没看见喷过。北京缺水，俺理解。不过既然建了，周末啊什么的是不是也可以喷一喷？ 连接金融中心A座（中钢大厦）和B座（新东方）的“弧形钢结构平台”，太专业的名字。不过站在这个平台上感觉那是相当开阔，直升飞机要降落估计都没任何问题。 通往西区中心的“门”。从广场跋涉到此，以为已到高潮，其实就象通往桃花源的那个洞口，这扇“门”会给人豁然开朗、别有洞天的感觉。 这就是站在“门”边看到的西区中心！因为太开阔了，只能连拍多张再合成的，有点变形，实际观感应该比照片更好。黄线框当然是立方庭的位置了。俺要畅想一下到时从我的窗前看过来的风景了