本文旨在剖析杭城II物之所值，个人观点仅供参考。本人已另有所顾，如能对其他经济拮据、无奈无助的购房者有所帮助，也不枉我此间关注一场，排队一夜。 1周边交通、环境： 东 以前是铁路货栈仓库。毗邻赛落城等大开发商，几年之内附近都是工地，再到百子湾经适房区就无路可通。将来诸多小区的人员车辆都要由杭城门前百子湾路通过，势必拥堵，且贩夫走卒人员复杂。 南 原铁路货栈和化工厂工业区。向南的交通条件很差，石门村路规划上没有，广渠路规划是有的但时间就不好说了，而且不远不近，指望不上，目前路况很差，入住后5年之内或者不开发或者变成大工地，等修好了恐怕城铁已经满地跑了，听说可能有广渠路的地铁计划，又说2025年通车，耐心等吧。 西 原东站。百子湾路交通条件一直不好，而且脏乱。现今西边交通条件是最好的了，挨着大成，后现代城，（此地一直尘土飞扬有些年了）遗憾的是四环口仍非常拥堵，尤其在上下班时，赛落城，百子湾1号，金泰，后现代乃至世纪东方城等车流大都经过此处。另外四环上公交车是不多的。 北 水南庄。原东站沿线遗留的破房子。四惠建材城人员混杂，乌烟瘴气，周围工地脏乱不堪，尘土飞扬。石门北路据说要通到建国路，但别忘了这是跨铁路跨河的高架桥，行人是上不去的。即使你开车也要向南走挺远的附路才能上桥。 比较靠谱的出行路线是坐公交车（百子湾路有2趟）到四惠转地铁或公交（有车族自理）。 大环境总的说来不见公园不见水。（如果2期还能和1期差不多的话，小环境还是不错的。）附近有水南庄建材城，第二制药厂，一二化工厂，煤炭机械厂，化工机械厂，木材厂，化工烟尘废水污染了几十年，土壤地下水怎么说也有缺陷。据悉东方城还有家庭专为小孩购买饮用水，但愿是杞人忧天吧。 2铁路： 再说说让人头疼的铁路（除了噪音，震动外），从北京站开出来，车流繁忙，在杭城北侧不足百米，距离二期更近。这个距离铁路电缆和旁边的高压线塔架是有辐射的（欧标22kv在100米内辐射大于0.4微特，是可以影响健康的呦）。通汇河两岸即使将来有绿化你也够不着，想去通汇河先过铁路（附近有一个口可以过），钻过高压线，再绕建材城，去那里遛弯不现实（晚上可能还有安全问题）。如果你去四惠地铁和公交站还要找桥过河，可望却不可及，令人恼火。铁路两侧也不大会有开发商投资，破房子拆迁是有困难的，百子湾路以北很多年都会保持破旧原貌。kfs描绘的杭城以北至河两岸绿化带美景终将是泡影。 3使用率： 仅有77%，（一般都到80%）你有更多的钱花在公摊的面积上。 4物业： 周围的环境kfs能改变多少，收2.8物业费？（1期也就大门有几个保安，况且销售阶段的物业将来能否延续也是问题）。元大都18000/平米，物业不过2.6，华纺易城地处朝青，绿化40%，物业不过2.3，杭城的物业是同等盘里最高的，不知它凭什么？ 5诚信： 开发商不冷静，不实事求是，最关键是不诚信。承诺9000--10000，大家排了一夜队之后又公然涨至11000，从开发商到销售都理直气壮...呵呵相信大家都知道就不多说了。 确切尺寸迟迟不出，出尔反尔真不知这里有什么猫腻，而后又别有用心的隐藏了好多敏感尺寸。请大家关注一下小卧室（只够放个小床）和餐厅的尺寸，你会有所收获。 采暖用燃气炉质量纠纷不断，隐藏严重安全隐患；且此采暖方式紧省慢省费用也要高出一倍，50-60/米，钱呀。这样物业维护成本低了，物业费可不少收。 6总结 鉴于地理位置和楼盘小环境（如果kfs不在这里又出什么幺蛾子）杭城参考价位：9500。在周边地带品牌质量不如赛落城、金泰，价格不如百子湾，如作为投资，处境是很尴尬的。如你和我一样不能承受11000的价格，也许可参考以下建议： 百子湾区赛落城金泰房源少，建议可关注朝青、望京板块（楼盘较多），南边华侨城东方城，还有后现代，一线国际（12500）要知道以目前的杭城天价你可以有很多选择！毕竟它不能和后现代城相比。开发商的招牌也不响亮。 近期将有大量7000以下限价房，最好的位置在北沙滩，西铁营，建议关注。如果政府认真搞限价房廉租房政策，经适房也有新政策，房价今后走势还很难说，勿草率行事。