“绝对不能再低了！也不会再降了！再低，我们就没得赚了！” “房地产是暴利行业，有着100%到700%不等利润。” “坚持，坚持就是胜利！” “不知道开发商赚多少钱才算是赚足了。房地产价格构成已远非成本加合理的利润预期。开发商至少有着40%以上的利润。”从2007年下半年至今，楼市的观望气氛一直在持续，房地产市场出现的量价齐缩情况日趋严重。毋庸置言，“拐点”真的出现了。在各种打折促销手段中，最为抢眼的莫非直接降价了。可是降了之后，却带来更多的观望。与此同时，各种不同的声音和言论也充斥于媒体之中，有人说即使开发商降价了仍然会有很高的利润，仍然是暴利；有人说应该以发达国家房价的计算方法为依据来计算中国地产价格；有人也说降价是开发商无奈之举，在土地成本高昂的今天，他们所获的利润已经极小。 那么，如何客观判断目前房地产市场的走势，如何正确认识开发商的开发建设成本，在目前降价呼声一片的情况下，他们是否还有大的利润空间？ 美国次贷危机和目前中国经济形式对楼市是否会产生重大的影响？ 房价还会不会继续下降？ 房子还是不是保值增值的有效手段？ 东亚新华地产的一场地产开发成本大讨论，或许让我们意识到，地产市场理性回归将成为必然。 楼市回归理性 市场不会“崩盘” 房价会一直降下去么？从目前的形式来看，房地产市场无论是政策条件、房地产市场发展趋势，还是房地产市场的本身及金融市场环境，都发生了根本性变化。在这样的条件下，房地产市场理性回归也就很自然了。 无论是从政府的角度，还是从市场的角度，理性的召唤是必然的，但是，这总归要有一个限度。我们承认，目前中国的楼市存在泡沫，价格虚高的情况一直存在，而面对曾经持续攀升的房价，大多数的老百姓是不会拿自己的血汗钱和担负着高额贷款风险去进行提前消费的，这种普遍性的行为将有效阻止房价一路上扬的趋势。 这一轮严重的楼市危机，让很多人想到了今年发生在美国的次贷危机。但比较我国房地产市场与美国次级按揭市场，二者存在很大不同。最为主要的是住房抵押贷款人一般都是直接向银行申请贷款，没有复杂的衍生产品。中国政府已明确表示，按照中国的金融政策，是不允许银行向客户提供“零首付”的。按照国内的政策，第一次购房需交纳20%的首付，第一次购买90平米以上的房子需交纳30%的首付，当购买第二套房时则需交纳40%的首付。这为市场提供了一个信号，那就是，金融机构会很好地把控楼市的价格方向，绝对不会在中国发生“崩盘”的情况。 从消费观念上来看，中美两国老百姓的消费观念悬殊，和美国民众的极高的超前消费意识迥然，中国的老百姓还没有那种强烈的消费意识，这反映在楼市的超前购买、通过提前大量借贷的方式来满足个人需求将无法成为主流，也就有效保护了银行资产的稳定，也就是说，中国金融市场的资金链不会因为金融危机的出现而产生断裂。 还有一点不能忽视的是，与美国等西方国家的土地私有化不同，中国的土地是国家所有，作为国家重要的资源和经济支柱，政府不可能让地价和房价一直跌下去。而西方一些国家的土地为私人所有，不受任何的约束，买卖属于私人行为，对于价格的控制更是无据可依。美国的次贷危机，是地价和房价同时崩溃，这在土地资源被政府严格控制的中国来说是绝对不可能发生的。而且，从2005年国家实行土地交易“招拍挂”以来，土地价格就一直在呈逐步上扬的趋势。从中国城市化的进程来看，如果房地产的价格下降到非理性的阶段，也将会导致大量农村的消费购买力进入城市。 中国的土地开发是由政府统一组织征地补偿、拆迁安置等多项设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。而这，是需要很大的成本，这体现在土地拍卖上必然会产生高的价格，进而极大提升开发商的土地成本。另一个不容忽视的重要方面，就是物权法的出台，造成土地一级开发成本的增加。 因此，从现阶段国家经济形式来看，中国的地产行业不会出现严重的危机，当然我们不能排除将来一些降价的个案的出现，但这也仅仅将是楼市中个别楼盘的状况，不足以有代表作用。 面对质疑 开发商揭秘成本有胆量 面对市场上对开发商是否暴利行为的置疑，有的选择了逃避，有的则选择了更为主动地去面对，这需要一种勇气。东亚新华地产呼吁地产行业告别暴利时代，将房地产商品理性地展示在老百姓面前，帮助政府解决城市建设、帮助百姓解决居住就业、帮助地产行业走向和谐发展的道路。 北京东亚新华地产的一位负责人认为，在这种情况下，开发商勇敢地面对出现的瓶颈，不怕揭底，让市场实实在在地看见价格到底是怎么产生的，对楼市中的客观规律做出一个真实、科学的解释，这是一种义务，也是一种责任。同时要对市场和老百姓做出一个解答，告诉受众一个真实的成本计算方法，让大家清楚利润究竟占据多大的比例。 “我们必须让大家知道一个在市场规范下的客观的计算方法，让大家明白到底什么样的项目是暴利，什么样的项目是已经回归到了合理的价格范畴之内，在这样的市场下，到底什么样的定价原则才更合适，一些外界宣传的高额建筑成本，装修标准水分有多大都是应该向大众有个解释的，这也是东亚新华地产在目前市场情况下认真冷静做出的分析，要给大家做一个这样的交代。” 该负责人表示。 成本决定房价 一个房子的成本到底是多少钱？; 房地产售价是建立在成本基础之上的，要考量售价是否合理，首先要计算其开发成本。目前，北京房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。 ( @& v+ p5 d3 }记者从北京土地整理储备中心获悉，截至2008年9月份，住宅及住宅性质用地地块的成交价格楼面均价为4334.84元/平米，同时要面对的，还有不断上升的人力和建设方面的成本。东亚新华地产的一位负责人介绍，从08年起截止到今年6月份，市场上建设用钢材价格上涨了35%到40%，混凝土价格上涨了20%左右，单位平方米建设成本上涨了大约15%左右。虽然目前由所下调，但相对去年仍有不小的增幅。目前作为挂牌上市的土地包含诸如拆迁成本、人工成本等众多费用也有不同程度的上升。“但即使这样，作为有社会责任感的开发商还是应该努力让销售价格保持在老百姓能够接受的范围内，让房地产市场尽快的回归理性。” 以京北回龙观区域2007年成交的一个项目举例，其土地成交价已经达到3070元/㎡。再加上3%的契税，其土地成本已达到3162元/㎡，包括工程、人力、建材及其他不可预见费用的建设费成本，一般在2300元/㎡左右。其他包括一些代征道路建设费用和园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元左右；还有包括营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右，“这大概在900多元。”另外，单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%，达到400元左右，还有项目开发的前期费用200元，还有包括贷款利息等财务费用约200元。 “以上7项之和所算出的该楼盘一平方米的成本已经达到了7662元！” “在目前的市场状况下，如果按照均价8300元的销售价格来计算，每平方米的销售的利润在638元，这样算来，其产品利润率仅为7%。” “按照一个地产项目最低三年的开发销售周期，实际上每年的利润率还不到3%。” 同样是位于北京南部丰台区域08年某成交项目，其楼面地价为6505元/㎡（含3%的契税），加上2300元的建设费用、500元的市政配套费用、500元的营销管理费用、300元的前期费用和1100元的各项税费，还有财务费用200元。其单位平方米的成本已达11405元，按照其市场12000元的销售均价，该项目一平米所获利润就在595元，利润率仅为5%。 东亚新华地产的一位负责人表示，这样的利润率在现代市场的商品交易中，恐怕已是极低的了！其公司旗下的东亚上北中心项目和东亚三环中心项目，在竣工结算后年利润率估计也相当低。 “作为一个有责任的企业，我们要把最大利润空间让利给老百姓和消费者。”从管理上加强更好地做好成本控制，使购房者和企业得到双赢。据介绍，东亚新华地产为体现“为百姓建房，做百年地产”的务实企业理念，推出“无理由退房”政策保障百姓住房质量和溢价空间，并推出“首付6.8万”保障百姓居住门槛，同时推出“小单元低总价”减小百姓置业压力，在产品上也以便利地铁交通、成熟商业配套和优美园林景观，真正为百姓宜居全盘考量。