远洋天地和珠江罗马嘉园的比较优点： 1、地段好，更接近东四环和CBD 2、临近地铁站 3、周边人气旺，生活配套成熟，不像罗马周边都是待拆迁用地 4、有华贸中心的带动 5、开发商信誉好一些 6、价格反而比罗马低 7、大盘已收尾，社区配套成熟，无施工扰民、规划变更和后期降价风险，罗马目前还在1期（侧面说明销售不畅），后面还有2、3、4期 8、周边基本没有竞争楼盘，而罗马边上有星河湾、华纺易城、国美家园等等，有打价格战的风险 9、小区基本是封闭式的，而罗马小区内还有市政路 10、玉庭的南向视野广阔，罗马的视线存在不确定性 11、罗马附近都是大盘，没有商务中心，将来有可能会变成又一个望京这样的“卧城”，上下班时间朝阳北路会很堵缺点： 1、户型不如罗马，尤其是窗 2、小区圆林景观不如罗马 3、入住时间比罗马1期晚4个月 4、远洋精装修不包括灯具，罗马有 远洋天地和富力城的比较优点： 1、远洋现在就有地铁，富力的地铁站要2008年后开通 2、远洋在城北，富力在城南 3、玉庭的南向视野广阔，富力城号称景观好的户型也只能低头看自己的楼下，抬头看全是一栋栋压迫感很强的高楼 4、远洋的价格比富力低不少 5、中远是从纺织控股花13亿直接买的地，未经转手，土地成本相对较低，不像富力城花32亿买的冤枉地，远洋天地13亿/91万平米＝1400元/平 米；富力城32亿/130万平米＝2500元/平米，仅土地成本每平米就差1000多元 6、远洋大盘已收尾，富力目前还在2期 7、远洋是板塔结合，富力是塔楼 8、远洋一次付清打98折，富力没有折扣 9、远洋入住时间比富力2期早4－5个月 10、远洋每高一层仅加20元，富力是50元缺点： 1、富力在3环，远洋在4环 2、富力的户型比远洋紧凑，有3居半 3、富力的园林景观比远洋好得多 打算买远洋天地的玉庭了，想来想去发现了一堆优点，但又觉得不对劲，会不会是因为我喜欢远洋天地而看不到它的缺点？请各位已经入住的前辈看看有无道理。其中一、四、十是针对玉庭的，可能说了点一、二期业主不爱听的话，请已经入住的业主们多多包涵。 优点：一、玉庭是远洋天地最后一期住宅，整个大盘已经处于收尾阶段：1、社区环境和配套已经成熟；2、不存在后期降价的风险；3、开发商后期擅自更改规划的余地很小；4、没有施工扰民的问题，西北侧的写字楼的施工由于有61号楼挡着，对玉庭的住宅不会有什么影响。 二、周边开发成熟，基本没有同档次的新开或将开楼盘（只有东区国际和东恒时代定位接近，但性价比显然不如远洋，东区国际的开发商没什么名气和实力，项目有烂尾或延期的危险，东恒时代的开发商是臭名昭著的纺织控股，方舟苑事件的罪魁祸首），相对而言在CBD东侧具有唯一性，整个区域内同质化楼盘压价竞争的风险很小。前几天王岐山把CBD内的住宅规划砍掉了200多万平米，又消灭了一大堆竞争对手，谢谢王市长！ 三、远洋西侧华贸中心体量巨大，拥有顶级写字楼、五星和超五星酒店各一座、水世界商城、体育公园……，作为一个综合体其优势不是国贸、东方广场可以比拟的，边上还有华纳万达国际影院、沃尔玛、百盛等，在今后几年北京重心东移中（最近的市人大会议已经明确了“东部发展带”是北京市的发展重心），早晚会取代国贸成为CBD的新重心；华贸和远洋之间的热电厂是国华电力前些年盖的，引进的欧美技术，不存在污染的问题，去那边转转就知道了，是欧美工厂的布局，临长安街是大片的绿地，还有小桥流水，感觉有点儿异国风情，黄昏的时候正好散步，我试过，从远洋走过去到华贸不到10分钟。而且国华电力为了自己的华贸好卖也不可能允许这边的环境不好，想想华贸里的卡尔顿酒店号称接待外国元首，总不能让元首同志一推窗就看见冒烟的大烟囱吧？北京在定福庄周围的地区有建新的热电厂的规划，据说现在热电厂这块地将来会是华贸的二期，国华现在的打算是盖些公建，如歌剧院什么的，这样整个地段的档次又提高了。另外公建的楼层不会很高，这样远洋朝西的户型可以一直看到灯火辉煌的CBD核心区，有点曼哈顿的意思。现在四环路西那几栋塔楼我估计早晚得拆。 四、西南侧没有高大建筑阻挡，采光充分，视野宽阔，如果买玉庭的高层，视线可以越过四惠桥一直看到长安街南侧的华贸体育公园，这点在东部大盘中独一无二。四惠桥号称亚洲最大立交桥，保证了视距的遥远，而且不可能出现规划改变起高楼的情况（金港国际北面的楼虽然也能看见华贸的体育公园，却有中间起高楼视线被挡住的危险）。不像富力城和珠江帝景，从小区平面图俯瞰景观如画，实际上入住后却只有走到阳台边低头往楼下看才能看见那一小洼水，如果在屋里往外平视，全是一栋栋压迫感很强的高楼，看起来心里就堵得慌。 五、1、yytd西侧和西北角是中远盖的写字楼和酒店，可以挡住西北风； 2、东北方是号称“CBD卫城”的住邦2000大型商业办公中心，所以今后远洋的住宅出租、转手前景无虞。 3、东侧将是名为朝阳商城的大型综合商贸中心，是一个占地约80亩、总建面超过7万平方米的集百货购物、家居建材、文化娱乐、体育健身和餐饮服务为一体的现代化商业中心。 4、北侧朝阳路是重点规划的市政主干道，将来会有地铁6号线通过。朝阳路沿线生活配套早就成熟了，华堂商场距yytd北门不算远； 5、yytd小区内云亭锦亭下的超市年底也要开业； 6、玉庭61号楼的1、2、3层本身就是商场。 六、位于东四环和长安街延长线交叉点，临近地铁站，交通方便。今后轨道交通会成为北京主要交通方式，地铁修得越多通达性越好，yytd的地段价值就越高，换言之，可以理解为今后北京任何一个地方修地铁，都是在给远洋天地做间接贡献。而四惠桥南则是北京即将动工修建的大型交通换乘枢纽。据说四惠还要修一条通到顺义牛栏山的轻轨，全长42公里。 七、中远作为一家国有大型企业和上市公司，拥有上海、深圳、大连、广州等地的开发经验，实力也没问题，在北京这个开发商又黑又土的破地方相对算是口碑还不错的，所开发的楼盘质量不错，没出过什么大问题，和中海、万科差不多是一个级别，比珠江、今典强得多（富力还没有入住，不知道会怎么样）。设计理念方面，不如珠江、富力这样的广东开发商（好处是花活也少点，更实在些），但比天鸿、城开、住总、金隅这几大北京土著就不知道强多少了。 八、中远是从纺织控股花13亿直接买的地，未经转手，土地成本相对较低，后来还转手卖给住邦赚了一道，不像富力城花32亿买的冤枉地，远洋天地13亿/91万平米＝1400元/平米；富力城32亿/130万平米＝2500元/平米，即使不考虑中远从住邦那里还赚了一道，仅土地成本远洋每平米就比富力城至少差1000多元，羊毛都是要出在羊身上的，这1000多块最后都是业主买单，这也是远洋相对便宜的原因。 九、东四环今后是国宾道，外国元首从机场进城都走这条路，所以东四环边要保留50米的绿化带，可以部分解决噪音问题，这是国家项目，哪个开发商也不敢改这个规划。据说四惠桥在扩建时为此也会有相应的减震减噪措施（但愿如此），如加隔音屏什么的，去过上海的都知道，高架路有的几乎是贴着你家窗户过的，好像问题也不大。而华贸通往长安街南体育公园的过街天桥按设计也应该很漂亮，落成后会成为国宾们进入长安街看到的第一座“国门”（是不是有点凯旋门的意思？呵呵），华贸的大烟囱在改造完后也会成为CBD的新地标，这些标志性的符号虽然实际用处不大，却会在潜移默化中拉动整个CBD核心东移。 十、1、玉庭是yytd仅有的高档住宅，此前标准最高的是云亭锦亭，但定位只是“中高档住宅”（见远洋自己的宣传材料），装修和施工标准都要低于玉庭。这恐怕也是中远把玉庭设计成相对独立的小社区的原因。我看玉庭的精装修标准其实比富力、珠江都高，厨房里用的都是国外品牌，可惜中远土了点，才把样板间做那么难看（尤其是地板的颜色！）。 2、另外据说玉庭62、63号楼的外立面要贴蓝银色的外墙砖，而不是云亭锦亭那样的涂料，要不然跟61号楼的玻璃幕墙反差太大，会连累商务楼。 3、还有就是玉庭每高一层仅加价20元，富力城是50，很多楼盘甚至上百，所以在玉庭买得越高越划算（有一种说法是楼越高噪音越大，我特意问了学建筑的朋友，说是并无此说，噪音大小取决于声波的反射角，玉庭和四环之间有50米绿化带，应该不存在这个问题）。 4、yytd卖到玉庭这个阶段，泡沫已经挤掉一部分了，至少它的会所、景观不可能再拿来骗人了，而富力和珠江所谓的景观至少给它们增加了1000块钱的虚价（看看金港国际现在的景观和原来的楼书，就可以大概猜出富力和珠江完工后的样子）。中远在yytd的投入应该在二期塔楼阶段就已经差不多收回，现在的主要精力在远洋山水和远洋新干线上，资金压力也比较大，对玉庭的心态应该是宁肯少赚点，早早卖完，把钱收回了事，要不然战线拉得太长。说实话我觉得中远的利润率在二期应该是最厚的，请二期的业主不要砸我，：） 5、玉庭里性价比最高的我认为应该是62、63的三居，通透带精装均价还不到6800，比不通透的一居二居还便宜几百块钱。缺点是朝向西南，好处是景观好，往南可以看到华贸体育公园，往西可以看到灯火通明的CBD核心区，楼下则是50米绿化带，而63楼朝南的户型看不到西边。 6、玉庭的建筑商是南通三建，南通三建在全国曾经排名第四，盖过科威特的皇宫，号称连续5年被评为江苏省建筑业《最佳企业》，我不懂这个行当，不知道是不是吹牛，想来江苏人干活应该比北京本地的大爷们精细些吧。在网上搜了一下， 郦城和UHN也是它在盖，几个有名的项目都选它，想来应该口碑不坏吧。具体可以参考下面这两个帖子，说南通三建是“铁军”，不知真假：http://wlc.focus.cn/fviewmsg/639/2999462.html，http://mrjy.focus.cn/fviewmsg/772/2355190.html。毛病是去年出过一次安全事故，死了几个民工，希望事后能够矫枉过正，说不定是个促进的因素。 十一、小区基本是封闭式的，小区内没有市政路。 十二、1、开发商承诺的幼儿园和小学都兑现了，在北京开发商做这样承诺的不少，真正兑现的少之又少，尤其是小学，占用的地本来可以起两栋楼，应该说开发商多少是让了点利的，良心还算没黑透，在目前强盗横行的北京房地产市场差不多可以算是活雷锋了。从这点可以大致推测别的方面的承诺也应该不至于太离谱。 2、北京中央商务区建设有限责任公司也就是承担CBD主要规划开发工作的大股东之一就是中远房地产，相信作为中远房地产亲儿子的远洋天地必将从中受惠。 十三、1、yytd在CBD东侧、长安街以北，升值潜力比在城南的CBD南区的项目大。CBD南区现在已经开盘的有富力城、珠江帝景、金港国际、苹果社区、风度柏林、CBD总部公寓等20来个项目，供应量太大，打价格战是早晚的事，而且许多项目还在一、二期，整个南区今后几年就是一个大工地，噪音、交通都是问题，等都盖完了，另外一个问题又会涌现出来：这一大片基本都是住宅，会不会变成又一个方庄、望京？还有就是这片原来是化工区，就算事实上没多少污染，多少还是会给购房者一点心理阴影，影响将来的升值保值。以上是我在CBD南区实地看了18个楼盘后得出的结论。 2、从CBD本身的发展趋势来说，不可能拆迁的铁路和通惠河是CBD往南发展的两大天然屏障。从国贸往南，写字楼的成片建设到建外soho就戛然而止了，过不了通惠河，即使有零星的几座写字楼，也是散落在几个住宅大盘的边边角角，形成不了一个整体的商务办公气氛；而从国贸往东，北侧有万达、金地、华贸，南侧除了已有的招商局大厦、摩托罗拉、惠普、现代城，以后还会有CCTV、国际城等，长安街两侧基本上是以写字楼和公建为主，商务气氛浓郁，所以说CBD自身将来的扩张倾向应该是东扩，而不是南下。即使想南下也很难，一来北京人对南城有根深蒂固的偏见（写字楼更是如此，居住在南城尚可接受，大公司在南城选址的可能性更小），二来南面已经布满了住宅大盘，留给商务发展的空间也不多了，而四惠桥往东、往北都还有很大空间。其实原来的建国门商圈后来东扩到国贸而不是往南面的广渠门发展就已经说明这个问题了，广渠门和国贸（当时叫大北窑，听着感觉象远郊）距建国门的距离一样，现在国贸的房价是1万4，广渠门是7000，差了一倍，几年后的四惠和双井有可能也会拉得很开。 缺点： 1、二期塔楼太密、人车不分流，好在跟玉庭没什么关系，因为玉庭这部分在小区里是相对独立的，而且人车分流。 2、南侧地铁开始出地面，可能会有噪音，好在有东恒时代屏蔽。 3、物业水平不高，据说是态度不错，效率相反。其实物业不怕它差，越差越好办，炒掉换一家就是了，就怕它不温不火，不能逼得广大业主齐心协力下定决心炒掉它。 4、户型偏大。 5、将来租房子开公司的会很多，当然这也是升值的表现，只是不适合自住，年轻的倒无所谓。 6、国华电力的宿舍挡了65号楼和64号楼的一半。 7、南面有条小铁路，虽然火车过的少，事实上铁路也比公路安全，噪音也比公路小，但心理上的影响不可忽视。 8、小区里已经实现了的绿地和景观的设计不怎么样，比富力城的设计差很多（当然富力城到底怎么样也要等成现房了才知道）。好在北京的树10月开始掉叶子，第二年4月才变绿，真正有效的绿化只有半年时间，所谓水景到了冬天结上冰也是扯蛋。有经验的投资者都知道，买房子第一是地段，第二是地段，第三还是地段，户型、绿化等在转手时都是不值钱的。 总之，远洋现在是7000左右带精装，而西侧500米的华贸、金地、万达、蓝堡都是1万2到1万4的价格，差了将近一倍，考虑到楼盘档次等因素，这个价差应该在3000、最多4000左右才合理，也就是说远洋应该在8000－1万左右。何况这些楼盘等成为现房后价格都还会涨。想想看，99年现代城6000多一平米，现在是一万多。今后几年北京市相当部分的市政投资要砸在CBD附近这一带，沙漠都炒成风水宝地了，何况北京的CBD规划面积只有其它国家的几分之一，将来突破规划往东扩张是必然的。买房子最重要的是地段，相比之下别的毛病就可以容忍了。我是坚信04、05年北京房价要跌的（06年可能会反弹一点），被老婆（就是lilybright！）逼得没办法才不得不提前出手的，所以选得尤其仔细，在富力、罗马、金港乃至太阳星城等几十个楼盘中游移了半年才选了远洋，我相信在大势下滑中，四惠这一带、尤其远洋应该是个例外，即使不升值，至少抗跌性应该很强。我现在已经进入最后下决心的阶段，如果还有什么问题，请各位已经入住的业主及时提醒，多谢多谢，毕竟是半辈子的血汗钱哪。