编者的话

　　 近期，政府相关部门相继出台了一系列针对别墅项目的政策，使别墅项目更加规范。然而，与此同时，准别墅项目和乡产权别墅纷纷露头，一时间，泥沙俱下，良莠难辨。别墅市场引起更多人的关注。

　　 ●市场：北京市在售乡产权别墅约30个

　　 别墅，作为一种奢侈品，代表的是住宅居所的顶级产品，而随着别墅市场的发展，“限制别墅用地”政策的落实，一些曾经被认定是违法的乡、镇产权别墅却开始逐渐再现市场，虽然游离于别墅市场的主流渠道之外，但是却因为低廉的价格优势、优越的地理位置等因素，引起了一些想住别墅但又买不起天价豪宅别墅的购房人的青睐。

　　 根据中大恒基最新统计数据显示，目前北京市在售别墅里乡产权项目有30个，约占市场总量的24%。乡产权别墅主打价格策略，定价仅为同区域大产权别墅的30%-50%，物美价廉的乡产权别墅自然会令做着别墅梦的普通百姓晕倒。

　　 记者采访中了解到，目前我市周边的乡产权别墅大多分布于怀柔、密云、顺义、延庆等区县的自然景区附近，大多乡产权别墅都以天然景观为主，相比那些设计雷同，动辄高尔夫球场、人工湖的高端别墅产品，乡产权别墅风景更加自然，有一些乡产权的买主就是为了这些别墅所具有的野趣，迎合了一些都市人追求田园生活、返璞归真、回归自然的想法。

　　 ●买主：乡产权别墅值不值得买？

　　 均价不足3000元/平方米，总价三四十万就能买到面积一百多平方米依山而建的独栋别墅，而且“依山而建”“临水可垂钓”，各种条件甚是诱人。唯一令人担忧的是，房子只有使用权没有产权。前几日，读者王女士电话询问，这样的别墅敢不敢买？

　　 据记者了解，像王女士这样关注乡产权的人并不少，缘何乡产权的房子受到如此青睐？到底乡产权的别墅能不能买卖？记者根据王女士提示的信息，决定亲自前去探访一下。

　　 ●现状：150套卖出了70多套

　　 记者从北四环出发，换乘了三辆公交车、经过近两个小时的车程才到达位于昌平西边的项目所在地，按路边的指示牌沿山间公路步行，公路约五六米宽，两边均是村舍，路边堆着一捆捆的柴火,附近只有几个简陋的杂货店，但超市、餐馆基本看不见。

　　 沿山间公路步行约1000米，记者看到,刚建成的房子矗立在山间的平地上，大部分的房子还在修建中。

　　 售楼处的工作人员带领记者看了一处120平方米左右的二层别墅，两间大卧室分别10多平方米，还有一间小卧室，另外有一个赠送的超大的露台。工作人员透露，这里总共将建成150套房，目前已经售出的有近70套，主力户型面积200-400平方米。该工作人员给记者算了一笔账，如果买 120平方米的房子，仅30多万元，还有超大露台以及院子赠送，而且还可以分四期付款，即每次付款不到10万元，但是交房时是毛坯房。

　　 另外，据这位工作人员介绍，2008年之前所有房屋将完工，绿化、水景都将完成。目前已经可以看到山脚下的垂钓池了。小区实行集体供暖，也可以由住户要求分户供暖，并赠送供暖设备。外地人买房并没有什么特别的限制，而且物业管理将由专门的公司负责。工作人员还承诺，如果记者现在订房的话，分期付款，最晚四个月后可交房。

　　 ●产权：“四荒”地开发是否合法

　　 当问到产权问题时，工作人员介绍说，虽然乡产权的房子买房人不能领到产权证，但是开发商承诺住户使用权40年，如果40年之后不想继续使用，可以进行房产评估，开发商会按评估价格退还现金，而且工作人员解释说，他们的房子是有相关部门文件批准的，这片山区属于“四荒”（即“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”），该公司1998年拿到地，继而开始对荒山进行整治，因此这里不存在回迁户、占用农基地的问题。工作人员在介绍中反复强调，确实有一些别墅开发是占用农田，那是国家明令禁止的，而他们开发的则是荒地，只要开发商和住户一起养护山林保护植被，就不违法。

　　 记者询问了一对来看房的40多岁的夫妻，他们刚刚买下一套面积150平方米的别墅，目前正在装修。夫妻俩都在银行工作，“这里环境好，价格便宜，大产权不过就是70年，而这里的房子还可以永久使用呢。”另外一位给父母买房的外地人杨先生说，工作在北京，父母在外地不方便，将父母安置在这里，适合养老。

　　 ●律师：五证不全乡产权房不受法律保护

　　 乡产权性质的房子，是合法的吗？如果购买，业主会遇到什么样的法律问题？为此，记者采访了北京中伦文德律师事务所的闵敏律师。闵律师提醒，一般买房时需注意察看建设用地许可证、国有土地使用权证、建设工程规划使用证、开工证、销售许可证这五证是否俱全，如果齐备，房子就是大产权，否则就都属于小产权（或乡产权）。而乡产权不是合法的产权，是不受法律保护的。五证不全的项目法律规定不能销售，乡产权的房屋从销售环节上来看就是不合法的。

　　 针对一些乡产权的别墅开发商几年之内将产权改为大产权的承诺，闵律师提醒，这很有可能是无法兑现的陷阱。补办手续要通过国土部门的层层审核，存在着很大的不确定性，因此消费者不可轻信。

　　 对于记者提到的“四荒”地是否可以开发的问题，闵律师指出，四荒地属于集体土地，国家规定集体土地不能用作非农用途，除非通过特定的手续将集体土地改为建设用地。如果开发商有严重违背国家相关法律的行为，国家有权对这类问题涉及的乡村、开发商处以严格的惩罚，甚至会将土地收回。

　　 同时，闵律师补充，除了这种四荒地以外，还有很多类型的土地用于乡产权的房屋开发。比方说原本就是农业用地的土地、无土地出让金的国家划拨的国有土地、交了土地出让金却不符合规划的土地等等。

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